서울 은평구 응암3동 다래마을은 저층 노후 주택과 빌라가 밀집한 지역으로, 2019년 도시재생지역으로 지정되며 정비가 지연돼 왔습니다. 하지만 주민들의 지속적인 정비 요구에 따라 2025년 4월 서울시 도시계획위원회가 정비계획 및 경관심의를 가결하면서 본격적인 재개발 궤도에 진입하였습니다.
본 보고서는 정비계획의 내용과 시장 반응, 교통 인프라 변화, 투자 전망까지 폭넓게 분석하고 있어, 초기 재개발 단계에 있는 다래마을의 잠재력을 파악하고자 하는 독자에게 매우 유용한 자료입니다.
🌆 시장 환경 및 구조적 변화 개관
항목
내용
위치
서울 은평구 응암3동 700번지, 755번지 일대
규모
총 11만6600㎡ (A구역 5.72만㎡, B구역 5.94만㎡)
계획 가구 수
총 2954가구 (A구역 1492가구, B구역 1462가구)
정비유형
재개발 연계형 도시재생사업
교통 호재
서부선 경전철(2028년 개통 예정), 증산역·새절역 도보 15분
주변환경 개선
대림시장, 불광천, 백련산 등과 연계된 정비
특히 이번 재개발은 서울시의 도시재생과 민간 정비사업이 결합된 복합 정비 모델로서, 향후 서울시 재개발 정책 방향의 시범 사례가 될 가능성이 큽니다. 이는 단순히 주거지를 신축하는 것을 넘어, 상권·보행로·공공시설 등 주변 환경 전반의 개선을 수반하는 새로운 방식입니다.
🏘️ 응암동 다래마을 재개발 – 정비계획, 시장 반응, 교통 인프라 상세 분석
🧱 1. 정비계획 상세 내용
구역
면적
예정 가구 수
주요 계획
A구역
약 5만7200㎡
약 1492가구
아파트, 공영주차장, 공원, 복지시설
B구역
약 5만9400㎡
약 1462가구
동일 구상 (종합 기반시설 포함)
총계
11만6600㎡
총 2954가구
정비구역 + 도시재생 연계
2025년 4월 23일, 서울시 도시계획위원회는 정비계획안 및 경관심의안을 수정 가결
향후 정비구역 지정 → 추진위 구성 → 조합설립 → 사업시행인가 등 절차 예정
2025년 내 조합설립, 2026년 시공사 선정 목표
💸 2. 시장 반응: 호가 및 투자금 분석
시기
3.3㎡(1평)당 호가
40㎡ 기준 빌라 호가
전세 시세
2021년
약 1,200만원
약 1억4천만원
약 3.5억~4억원
2025년
약 6,000만원
약 6억7천만원
약 4억원
4년 만에 4~5배 상승한 호가.
전세를 끼고 매입 시, 2~3억원 수준 초기 투자금 필요
현재는 극초기 단계라 투자자 문의는 적지만, 장기 기대감 존재
🚇 3. 교통 인프라: 현재와 미래
교통 요소
내용
기존
지하철 6호선 증산역·새절역 도보 약 15분
향후 변화
경전철 서부선 (2028년 개통 예정) 수혜
서부선 노선: 새절역 → 여의도 → 서울대입구역 (총 15.6km, 16개 정거장)
충암초역(가칭) 신설 예정으로, 응암3동 직결
신촌·여의도까지 10~20분대 진입 가능 → 명문대, 노량진, 업무지구 등 연계
📌 4. 도시재생 연계형 모델의 특징
항목
내용
사업 유형
민간 재개발 + 공공 도시재생 연계형
주요 지역
대림시장, 불광천 일대 등
계획
골목 정비, 환기/소방시설 보완, 옥상 카페테리아 등 도입
단순 주택 정비를 넘어 상권·보행로 등 생활 환경 전반 개선
서울시 첫 도입 사례로 정책적 주목도 높음
🔍 주요 인사이트 정리 (4가지)
민간+공공 복합 정비 모델이 주는 새로운 패러다임
서부선 개통은 시세 상승과 거주 편의에 모두 긍정적
장기 투자 매물로서 잠재성은 충분하지만, 사업 속도가 변수
기대 매물 시세 기준은 인근 신축 아파트(백련산현대힐스테이트3차, 8.3억 수준)
🏘️ 응암동 다래마을 재개발 – 장기적 기대와 리스크, 투자 포인트 총정리
🔮 향후 전망 및 사업 일정 시나리오
단계
목표 일정
주요 내용
정비구역 지정
2025년 하반기
서울시 고시 후 본격 추진위 구성
조합 설립
2025년 말
추진위 → 창립총회 통해 조합 정식 출범
시공사 선정
2026년 중
대형 건설사 입찰, 브랜드 단지 기대
착공 및 분양
빠르면 2029년 이후
인허가, 이주, 철거 포함 약 3~4년 소요 예상
입주
2033년 ±1년
중간 변수에 따라 유동적
순조롭게 진행될 경우 약 8~10년 소요
조합 내 분쟁이나 서울시 승인 지연 등 변수 주의 필요
⚠️ 리스크 요인 정리
구분
상세 내용
초기 단계 리스크
아직 정비구역 지정 전 → 장기간 자금 묶일 가능성
사업 불확실성
은평구 내 민간 개발 경험 부족으로 사업성 이슈 발생 우려
시장 리스크
금리, 분양가 상한제, 정비사업 규제 등 외부 환경 영향
입지 한계
6호선과의 거리, 입주 시점까지 교통 인프라 성숙도 지켜봐야 함
💡 투자자 관점 실용적 제언
단기 매매차익보다 ‘거주+장기 가치’ 중심 접근 권장
재개발 초기 투자자는 전세 레버리지 활용 필요 → 실투자금 2~3억으로 접근 가능
입주 시점 시세 가늠자: 인근 ‘백련산현대힐스테이트3차’ (전용 84㎡ 기준 약 8.3억)
🧭 관련주 및 투자 포인트 정리
구분
내용
건설주
현대건설, DL이앤씨, 포스코이엔씨 등 대형사 수주 시 수혜 가능
수혜 지역 부동산
응암동 빌라(대지지분 30~40㎡대) / 증산동·새절역 인근 아파트
인프라 수혜
서부선 관련: 서부선 수혜 역세권(충암초역 예정) 주변 상가·건물
📝 요약 + 필자 의견
응암동 다래마을은 서울시 도시재생과 민간 재개발이 만난 복합형 모델의 시범지입니다. 경전철 서부선, 주변 녹지환경, 주민 단합 등 긍정적 요소가 많지만, 아직 극초기 단계인 만큼 긴 호흡의 전략이 필수입니다.
단기 수익을 노리는 투자보다는 ‘도심 속 미래 신축 입지 확보’라는 관점에서 실거주 또는 중장기 투자자에게 적합한 지역으로 판단됩니다.
