‘래미안용산’ 일부 면적 신고가라는데… 서울 오피스텔 시장, 조금씩 살아나나?
📌 출처: 부동산 전문가진단 | 2025년 5월 14일자 리포트
📌 작성 목적: 서울 오피스텔 시장 회복 조짐과 대표 사례인 ‘래미안용산’의 가격 동향을 중심으로 시장 분위기 분석
🔍 핵심 이슈 요약 (3~5가지)
- 서울 오피스텔 시장 반등 조짐
2025년 1분기 전국 오피스텔 월세가 3년 반 만에 최대 상승폭 기록. 서울은 중대형 위주로 매매가도 동반 상승세.
- 래미안용산, 일부 면적에서 신고가 경신
전용 71㎡, 14억 원 거래로 2021년 최고가 13.7억 원을 돌파. 대표적인 신축 고급 오피스텔로 입지·구조에서 차별화.
- 서울 vs 비서울, 시장 양극화
서울은 상승세 지속 중이나, 지방은 여전히 부진. 입지, 면적, 준공 연도별로도 수요 양극화 심화.
- 공급 급감 추세
2024년 오피스텔 입주 물량은 전년 대비 절반 수준. 서울 1분기 분양 ‘제로’, 공급 희소성 부각.
- 오피스텔 투자 접근법 변화 필요
단기 시세차익보다는 임대 수익 중심 전략 강조. 규제 완화 없이는 시장 반등에 한계 존재.
🧭 보고서 작성 배경
- 최근 부동산 시장 전반의 관망세 속에서도, 서울 오피스텔 시장이 ‘부분 회복’ 흐름을 보이고 있다는 점에 주목.
- 특히 ‘래미안용산’ 사례는 입지, 구조, 공급 희소성 측면에서 현 시장에서 높은 프리미엄을 유지할 수 있는 요인을 보여주는 대표 사례로 분석됨.
- 이에 따라 서울 오피스텔의 매매·임대 수익률 변화, 거래량 추이, 신고가 사례 등을 통해 시장 회복의 실마리를 포착하고자 함.
🌐 시장 환경 및 동향 개관
- 전국적으로는 여전히 부진: KB 부동산 기준, 전국 오피스텔 매매가 18개월 연속 하락 중.
- 서울은 예외적인 상승세: 특히 전용 49~84㎡ 중대형에서 거래 회복세 뚜렷.
- 수도권 공급 위축: 자금 경색, 공사비 상승, PF 문제 등으로 신축 오피스텔 공급 ‘제로’ 수준. 이는 기존 고급 오피스텔의 희소가치 상승 요인으로 작용.
🧱 구조적 변화 및 주요 흐름
- ‘공급 부족 → 월세 상승 → 수익률 상승 → 매매가 반등’이라는 전형적 수익형 부동산 공식이 작동하기 시작.
- 오피스텔도 아파트처럼 ‘선택적 상품화’가 진행되며, 프리미엄 오피스텔만 가격 회복 가능하다는 구조로 이행 중.
상세 내용 분석 – 래미안용산과 브라이튼여의도 중심 사례
🔍 섹션별 본문 정리
✅ 1. 서울 오피스텔 월세 및 매매가 변화
- 전국 평균 상승세:
한국부동산원에 따르면 2025년 1분기 오피스텔 월세는 전분기 대비 +0.49% 상승.
→ 이는 2021년 3분기 이후 3년 6개월 만의 최대폭 상승임.
- 서울은 예외적 강세:
수도권 평균 +0.56%, 지방 +0.2%로 전환.
반면, 서울은 매매 가격까지 3개월 연속 상승, 4월에는 전월 대비 +0.14% 상승하며 상승 폭 확대.
- 전국적 흐름과 차별화:
KB부동산 4월 오피스텔 매매가 지수
- 전국 -0.01%,
- 수도권 0.00% (보합),
- 서울만 상승.
→ 18개월 연속 하락하던 전국 오피스텔 가격과 대비되는 흐름.
✅ 2. 대표 사례①: 래미안용산 오피스텔
| 항목 | 내용 |
|---|
| 위치 | 서울 용산구, 4호선 신용산역 도보 1분, 용산역 도보 5분 |
| 규모 | 2017년 준공, 2개 동, 총 782가구 |
| 면적 구성 | 전용 42~84㎡, 소형 원룸 없음 |
| 외관 특징 | 전면 통유리, 스카이브릿지 |
- 신고가 사례
2025년 2월 말: 전용 71㎡(19층) → 14억 원 거래,
종전 최고가(2021년 5월, 2023년 12월) 13.7억 → 최초 14억 돌파
→ 방 2개 + 거실 + 주방 구성, 1~2인 고급 주거형
- 다른 면적대 동향
전용 49㎡ (1거실 1방):
- 2022년 5월 최고가: 8.5억
- 2025년 3월 최근 거래: 8.1억
→ 가격 회복 중이나 아직 전고점까지는 약간 미달
✅ 3. 대표 사례②: 브라이튼 여의도
| 항목 | 내용 |
|---|
| 위치 | 서울 영등포구 여의도동, 5·9호선 여의도역 인근 |
| 준공 | 2023년 |
| 전용면적 | 29㎡ |
| 거래 흐름 | 2025년 1~4월 중 꾸준히 가격 상승 |
- 구체적 거래 사례
- 1월(33층): 6.4억
- 2월(40층): 6.7억
- 3월(32층): 7.5억 신고가
- 4월: 7.1억 거래 지속
→ 30㎡ 이하 소형도 가격 회복세가 뚜렷
💡 주요 인사이트 요약 (3~5가지)
- 서울 오피스텔, 월세 상승이 매매 가격 회복으로 연결 중
특히 중대형 중심으로 회복 흐름이 명확함.
- 래미안용산은 프리미엄 오피스텔의 대표 주자
입지, 구조, 외관에서 차별화된 상품으로 수요 지속.
- 지역·면적·입지 따라 양극화 심화
신축·역세권·중대형은 회복세, 지방 및 구형은 정체.
- 서울 공급 부족이 기존 물건의 희소가치를 높이는 구조
특히 2015년 이후 준공 오피스텔에 대한 수요가 집중될 가능성.
- 투자 접근은 임대수익 중심으로 바뀌는 중
단기 시세차익보다 월세 수익률 관점에서 바라봐야 안정성 확보 가능.
📊 요약 테이블
| 구분 | 래미안용산 | 브라이튼 여의도 |
|---|
| 위치 | 신용산역 초역세권 | 여의도역~여의나루역 사이 |
| 면적 | 42~84㎡ (중대형 중심) | 29㎡ (소형) |
| 준공연도 | 2017년 | 2023년 |
| 최근 거래 | 71㎡: 14억 신고가 | 29㎡: 7.5억 신고가 |
| 특이사항 | 전면 유리 외관, 스카이브릿지, 소형 없음 | 여의도 내 드문 신축 소형 |
전망과 투자 전략 – ‘래미안용산’ 사례로 본 기회와 리스크
🔭 향후 시장 전망
✅ 1. 공급 부족은 확실, 수요 회복은 제한적
- 2023년 전국 입주: 55,948가구 → 2024년: 32,916가구
→ 1년 만에 약 41% 감소, 특히 서울은 2025년 1분기 분양 ‘0건’ 기록
- PF 자금경색, 공사비 상승, 수요 위축 등의 영향으로 당분간 신규 공급 회복 어려움
- 다만, 오피스텔은 감가상각이 빠르고 환금성 낮은 구조
→ 수요 회복은 용산, 여의도, 강남 등 핵심 지역 위주로 제한적일 전망
✅ 2. 정책 변화 없이는 ‘전면 회복’ 어려워
- 오피스텔은 현재도 주택 수 포함
→ 다주택자 세 부담, 양도세·취득세 규제 여전
- 오피스텔 규제 완화 정책(예: 주택 수 제외, 전용 85㎡ 이상 비주거 분리 등)이 없다면
→ 투자 수요는 ‘임대 수익 목적’ 중심으로만 제한적 유입
💼 투자 전략 요약
| 전략 항목 | 요약 내용 |
|---|
| 투자 접근 방식 | 단기 시세차익보다 임대 수익률 중심의 보수적 접근 필요 |
| 유망 입지 | 서울 내 GTX·복합환승 중심지 (용산, 여의도, 삼성, 청량리 등) |
| 유망 상품 유형 | 2015년 이후 준공된 중대형 위주 준신축, 전용 42~84㎡ 선호 |
| 비추천 유형 | 지방 소재, 전용 30㎡ 미만, 구축 오피스텔 → 가격 회복 어려움 |
| 매입 시기 | 금리 하향 안정세 확정 시 또는 신규 분양 재개 직전 시장 바닥 구간 노려야 |
📌 실용적 제언
- ‘아파트의 대체재’로 오피스텔을 바라볼 것
입지 좋고 내부 구조가 뛰어난 중대형 오피스텔은 실거주+임대 모두 수요 있음.
- ‘규제에 유리한 틈새 찾기’ 전략 필요
예: 회사 법인 명의 매입 → 임대 수익 중심 자산 편입 검토 가능
- 리스크 헷징을 위한 분산 전략 권장
오피스텔 단독보다는 REITs, 상가, 아파트 등과 조합된 부동산 포트폴리오 운용 추천
🏢 관련 유망 오피스텔 정리표
| 지역 | 단지명 | 전용면적 | 최근 실거래가 | 비고 |
|---|
| 용산 | 래미안용산 | 71㎡ | 14억 (2025.2) | 신고가, 전면 유리 외관 |
| 여의도 | 브라이튼여의도 | 29㎡ | 7.5억 (2025.3) | 초소형 고층 신고가 |
| 강남 | 삼성 라마다레지던스(예정) | 미정 | 분양가 미정 | 역삼권 개발 수혜 기대 |
🧾 요약 + 개인 의견
서울 오피스텔 시장은 **“침체 속 회복의 기회”**라는 표현이 적절합니다. 전반적으론 가격이 정체되어 있으나, 입지와 구조가 뛰어난 소수 단지는 신고가 경신이라는 반전의 흐름을 보이고 있습니다.
특히 ‘래미안용산’은 서울 오피스텔 시장 회복의 바로미터라 할 수 있으며, 서울 내 공급 공백이 계속된다면 희소가치가 추가 상승할 가능성도 있습니다.
다만 오피스텔 특성상 세제 불이익과 감가상각, 유동성 저하 등의 구조적 리스크가 내재되어 있는 만큼, 철저히 수익형 관점에서 접근하는 전략이 필요합니다.
