🧭 보고서 배경 및 작성 목적
이번 리포트는 강남 3구와 용산구가 신규로 토지거래허가구역으로 지정되며 전반적인 서울 부동산 시장이 관망세로 돌아서는 가운데, 4년 넘게 규제 아래 놓였음에도 집값이 급등하고 있는 여의도 재건축 단지들의 상황을 집중 분석한 보고서입니다. 특히 진주아파트를 필두로 공작, 한양, 시범 등 주요 재건축 단지들의 진행 속도와 가격 상승세가 두드러지며, 여의도가 다시 부동산 투자 타깃이 되고 있는 배경을 짚고 있습니다.
🔍 핵심 이슈 요약 (3~5개 포인트)
- 여의도 집값 7~8억 급등: 진주아파트 전용 63㎡는 2021년 대비 7억 이상 상승하며 22억7000만 원 신고가 기록.
- 소형 매물 품귀 현상: 전용 48㎡ 등 소형 면적에서 활발한 거래 지속, 매달 1~2건 이상 체결.
- 재건축 시계 본격 가동: 진주아파트 정비계획 고시, 공작·한양은 시공사 선정 완료로 속도전 돌입.
- 기대 심리 집중: 강남3구·용산의 토허 지정으로 떠난 유동성이 재건축 속도 빠른 여의도로 이동 중.
- 정비계획으로 인한 개발 기대감: 용도지역 종상향 및 외국인 오피스텔 기부채납 합의 등으로 사업 추진 안정성 확보.
🗺 시장 환경 및 동향 개관
- 서울 전반: 관망세
2025년 3~4월, 서울 아파트 상승률은 점차 둔화(3월 4주 0.11% → 4월 2주 0.08%). 강남3구와 용산이 토허구역으로 추가 지정된 영향. - 여의도: 반등세 지속
반면 여의도(영등포구)는 4월 2주 0.12% 상승. 규제에 대한 면역과 재건축 기대감이 겹치며 신고가 거래 다수 발생. - 주요 단지 가격 급등
공작아파트 전용 126㎡는 2021년 23.8억 → 2025년 31억, 한양아파트 전용 105㎡는 2023년 18억 → 2025년 28.8억으로 급등.
🔄 구조적 변화: 여의도 재건축 본격화
- 진주아파트를 필두로 여의도 전역에서 초고층 재건축 계획이 현실화되고 있으며, 금융 중심지 특화 개발을 위한 용도지역 종상향(일반상업지역화)이 이루어졌습니다.
- 특히 진주아파트는 500% 이상의 용적률을 적용받고, ‘외국인 전용 공공임대업무시설’ 기부채납으로 서울시와의 합의에 성공하여 사업 안정성을 높였습니다.
🏗️ 주요 재건축 단지별 상세 현황
✅ 진주아파트 – 정비계획 고시, 사업 첫발
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울시 영등포구 여의도동 |
| 규모 | 4개동, 376가구 (1977년 준공) |
| 정비계획 | 최고 57층, 578가구 (임대 88 포함) |
| 용적률 | 500% 이상 (일반상업지역 종상향) |
| 일반분양 | 약 130가구 예정 (주로 전용 59㎡) |
| 예상 분담금 | 전용 84㎡ → 2억2700만원, 104㎡ → 5억800만원 |
| 최근 거래 | 전용 63㎡, 22.7억원 (2021년 대비 7.6억 상승) |
→ 초고층 개발과 상업지역 전환, 기부채납 합의로 정비 안정성 확보. 정비계획 고시 이후 단기간에 신고가 갱신.
✅ 공작아파트 – 여의도 ‘1호 재건축’ 유력
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 부지 | 1만6857㎡ |
| 시공사 | 대우건설 |
| 계획 | 지하 7층~지상 49층, 570가구 |
| 단지명 제안 | ‘써밋더블랙에디션’ |
| 최근 거래 | 전용 126㎡, 31억 (2021년 대비 7.2억 상승) |
→ 시공사 선정 완료 + 고층 설계로 투자 수요 몰림. 실거래가, 호가 모두 30억 이상.
✅ 한양아파트 – 빠른 사업 전개
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 구성 | 588가구 |
| 시공사 | 현대건설 |
| 최근 거래 | 전용 105㎡, 28.8억 (작년 대비 10.8억 상승) |
→ 강력한 브랜드 시공사 선정 후 가격 급등, 대형 평형 중심 투자 심리 확인.
✅ 시범아파트 – 최대 규모의 랜드마크
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 규모 | 최고 65층, 2473가구 |
| 단계 | 정비계획 변경 고시 (2025년 2월) |
| 입주 목표 | 2031년 |
→ 서울 최대 재건축 단지 중 하나, 신속통합기획 대상지로서 장기 관점에서 유효.
📈 주요 수치로 본 여의도 재건축 열기
| 구분 | 수치 |
|---|---|
| 여의도동 거래량 (3/15~4/15) | 31건 |
| 신고가 갱신 비중 | 18건 (58%) |
| 토지거래허가구역 영향 | 실거주 규제에도 불구, 투자심리 유지 |
| 호가 추이 | 공작 126㎡ → 35억 전후, 한양 105㎡ → 30억 이상 |
🔍 인사이트 요약 (3~5가지)
- 규제에도 불구하고 투자 몰림: 여의도는 토지거래허가구역 지정이 오래됐지만, 오히려 실거주 중심 수요의 안정성을 평가받으며 자산 선호도가 상승.
- 시공사 선정 후 사업속도 차별화: 공작·한양 등 시공사 선정 단지 중심으로 가격 선행 상승 발생. 시범·대교 등은 중장기 기대감 존재.
- 강남 대비 저평가 인식 확산: 강남3구의 가격 고점과 비교해 여의도는 재건축 단지 가격이 ‘후행 상승’ 중이라는 분석.
- 단지별 전략적 접근 필요: 정비계획 고시 여부, 시공사 선정 여부에 따라 가격 상승 시점과 폭이 다름.
- 기부채납 방식 변화: 외국인 전용 오피스텔 등 새로운 방식의 공공기여가 향후 다른 지역 재건축에도 참고될 가능성.
🔮 향후 전망 요약
- 여의도 재건축 시장은 당분간 강세 유지 가능성
→ 특히 사업 속도가 빠른 진주, 공작, 한양은 단기적으로도 가격 상승 여력 존재. - 정책 변화 민감성은 여전히 리스크 요인
→ 조기 대선 정국 및 차기 정부의 부동산 정책 기조에 따라 정비사업 속도 및 가격에 큰 영향. - 장기적인 입주 시점은 2030년대 초
→ 시범아파트 등 대단지는 내년 사업시행 인가, 2031년 입주 계획. 중장기 투자 전략 필요. - 강남3구 → 여의도 수요 분산 흐름
→ 토지거래허가제 확대에 따른 ‘규제 회피형 투자 자금’이 여의도 유입 중.
⚠️ 리스크 요인 정리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 정책 리스크 | 규제 강화, 재건축초과이익환수제, 분양가 상한제 등 |
| 공급 리스크 | 동시다발적인 재건축 완료 시 입주물량 집중 가능성 |
| 실수요 제한 | 토지거래허가제에 따른 실거주 요건 유지 가능성 |
| 시공/사업 차질 | 기부채납 협상, 주민 갈등, 설계 변경 등 변수 |
💡 투자 전략 요약
1. 선도 단지 집중 공략
- 진주, 공작, 한양 → 이미 시공사 선정 또는 정비계획 고시 완료.
- 가격이 이미 많이 오른 것은 사실이나, 향후 초고층 입지에 따른 ‘랜드마크 프리미엄’이 반영될 가능성.
2. 실거주 가능성 겸비한 중소형 위주 공략
- 전용 59㎡, 84㎡가 일반분양 및 실거주 수요 중심.
- 향후 전세수요 및 환금성 확보에 유리.
3. 중장기 전략으로 시범아파트 등 대단지 노려보기
- 시범아파트, 대교 등은 아직 초기 단계지만 입지 및 규모상 기대감 높음.
- 다만, 입주까지 시간 소요 감안해야 함.
📊 단지별 투자 포인트 요약 (표)
| 단지명 | 진행 단계 | 시공사 | 가격상승률 (최근 4년) | 투자 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 진주아파트 | 정비계획 고시 | 미정 | +7억 이상 | 사업 안전성↑, 소형 일반분양 비중↑ |
| 공작아파트 | 시공사 선정 | 대우건설 | +7억 이상 | 1호 재건축, 고급 설계 |
| 한양아파트 | 시공사 선정 | 현대건설 | +10억 이상 | 프리미엄 브랜드, 속도 빠름 |
| 시범아파트 | 정비계획 고시 | 미정 | 초기 단계 | 최대 규모, 장기 투자 유망 |
📘 독자에게 제언
- 단기 매매보다는 중장기 관점 유지가 중요합니다. 특히 시범·대교 등은 5~6년 이상의 투자 기간을 가정해야 합니다.
- 정비사업 속도와 시공사 확정 여부에 따라 리스크가 크게 달라지므로, 투자 전 ‘진척 단계’를 반드시 확인하세요.
- 토지거래허가제 규제에도 불구하고, 실거주+투자 겸용 전략을 세우면 리스크 대응력이 커집니다.
💼 관련주 정리 (재건축/시공 관련)
| 구분 | 종목명 | 비고 |
|---|---|---|
| 시공사 | 대우건설 (047040) | 공작아파트 시공 |
| 시공사 | 현대건설 (000720) | 한양아파트 시공 |
| 설계/시행 | 현대엔지니어링, 한미글로벌 | 대형 재건축 설계·관리 수혜 |
| 자산운용 | 신영증권, 하나대체, KB부동산신탁 등 | PF 참여 가능성 |
🏷️ 추천 해시태그
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✅ 요약 정리
- 여의도 재건축 단지들은 정책 리스크에도 불구하고 가격 상승세를 보이고 있으며,
- 시공사 확정 여부, 사업 진척도에 따라 투자 전략을 달리할 필요가 있습니다.
- 단기 시세차익보다는 중장기 재건축 프리미엄 확보형 전략이 더욱 효과적입니다.