핵심 요약 및 배경 설명
📌 출처: 매일경제 2025.4.9~4.15
📎 작성자: 정다운 기자
✅ 핵심 이슈 요약
- 토지거래허가제 회피 지역의 비아파트(단독·다가구·빌라)가 투자 대안으로 주목
- 한남·보광·방배·마천동 등 재개발·재건축 예정 지역에서 비아파트 가격 상승
- 토허제는 ‘아파트’에만 적용, 연립주택·오피스텔 등은 제외
- 갭투자 수요 집중으로 일부 지역은 조합원 권리가격 대비 웃돈 형성
- 한남더힐·타워팰리스 같은 복합단지 내 비아파트도 규제 비켜가며 수요 증가
🔍 보고서 작성 목적 및 배경
이 보고서는 2024년 토지거래허가구역 확대에 따라 아파트 거래가 제한되면서, 규제를 피한 **비아파트(단독·다가구·빌라, 연립주택, 오피스텔)**가 새로운 투자처로 주목받고 있는 현상을 분석한 것입니다. 특히, 서울 내에서도 강력한 규제가 적용되는 **강남 3구(강남·서초·송파)**와 용산구 내 비아파트들의 시장 반등 조짐과 거래 활성화를 조명합니다.
🌍 시장 환경 및 동향 개관
- 토지거래허가제는 일정 규모 이상의 주택을 매입할 경우 관할 자치단체장의 허가를 받아야 하며, 2년 실거주 의무가 부여되어 아파트 갭투자가 사실상 불가능
- 하지만 이번 지정은 ‘아파트’에만 국한, 단독·빌라·오피스텔은 적용 제외
- 이로 인해 한남뉴타운, 마천4구역, 방배15구역 등 재개발·재건축 추진 중 비아파트 밀집 지역이 투자자 주목
- 거래가 많지는 않지만 호가 상승, 조합원 권리가액 대비 프리미엄 형성 중
- 서울부동산정보광장에 따르면 강남3구·용산 주택 매매량은 1월 1170건 → 2월 2340건으로 급증
🏗️ 구조적 변화: 토허제의 제한적 적용과 반사이익
이번 토지거래허가제는 과거처럼 행정동 단위가 아닌 ‘주택유형’(아파트) 기준으로 적용되어, 같은 지역 내에서도 연립주택·오피스텔은 규제 회피 가능하다는 점이 시장에 중요한 구조적 신호를 주고 있습니다.
예시:
- 한남더힐: 32개동 중 11개동이 ‘연립주택’으로 분류되어 토허제 비적용
- 타워팰리스 1차 D동: ‘오피스텔’로 분류되어 갭투자 가능
다음 회차에서는 각 지역(한남뉴타운, 마천4구역, 방배15구역 등) 사례별로 상세한 가격 추이와 투자 수요 변화, 그리고 비아파트 단지의 건축물 분류 트릭까지 구체적으로 분석해드리겠습니다.
상세 내용 분석
🧱 주요 지역별 사례 분석
✅ ① 용산구 한남뉴타운 1~5구역
- 3.3㎡당 실거래가:
- 2구역: 약 1억500만원
- 3구역: 약 1억900만원
- 4·5구역: 9,200만~9,800만원
- 전년 대비 시세 상승:
- 3.3㎡당 1,500만원 안팎 상승
- 특징:
- 재개발 지역이지만 토허제 비적용
- 조합원 지위 승계 가능한 매물 적어 거래는 제한적이나 가격 상승 중
✅ ② 송파구 마천동 (마천4구역)
- 권리가액: 10억1,650만원
- 급매물 호가: 15억5,000만원
- 근처 아파트 시세 (송파시그니처롯데캐슬):
- 전용 84㎡ 기준 15억5,000만~16억4,700만원
- 토허제 확대 직후 빌라 거래 사례:
- 대지권 29㎡ → 7억5,000만원 (3.3㎡당 8,500만원)
- 특징:
- 조합원 분양가와 주변 아파트 시세 차이로 인해 웃돈 프리미엄 형성
✅ ③ 서초구 방배동 (방배15구역)
- 권리가액: 12억2,000만~12억8,000만원
- 매물 호가: 23억~24억원
- 상승폭: 연초 대비 3~4억원 상승
- 특징:
- 철거 완료 지역은 실거주 의무 없음
- 갭투자 수요 유입 → 매수 문의 증가
📊 정비사업과 규제 회피의 교차점
| 지역 | 정비사업 유형 | 토허제 적용 여부 | 최근 거래가/시세 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 용산구 한남뉴타운 | 재개발 | 한남2~5구역 제외 | 3.3㎡당 9200만~1억500만원 | 입지 따라 매매가 상이 |
| 송파구 마천4구역 | 재개발 | 일부 제외 | 권리가액 10억 → 급매 15.5억 | 시그니처롯데캐슬 영향 |
| 서초구 방배15구역 | 재건축 | 제외 | 권리가액 12.2억 → 호가 24억 | 철거 완료 구역 인기 |
| 도곡동 타워팰리스 | 고급주택 | 아파트+오피스텔 혼합 | 오피스텔은 갭투자 허용 | 세대 분리로 규제 회피 |
💡 주요 인사이트 5가지
- 토허제의 아파트 중심 규제로 인한 비아파트 수요 집중
- 조합원 권리가액 대비 호가 상승, 프리미엄 확대
- 비아파트 단지 내에서도 건축물 분류에 따른 규제 회피 가능
- 시장 침체기 이후 반사이익으로 비아파트 거래 서서히 회복
- ‘고급 연립주택 + 오피스텔’ 형태의 복합 단지가 대체 투자처로 부상
🏘️ 특별사례: 규제 피한 고급 단지들
- 한남더힐
- 전체 32개동 중 11개동은 **‘연립주택’**으로 분류
- 연립주택은 갭투자 가능 → 최고가 거래 (243㎡, 175억원)
- 도곡동 타워팰리스1차 D동
- ‘오피스텔’로 등록된 동 → 아파트가 아니므로 토허제 적용 제외
💬 “세입자 낀 거래가 가능하다는 점에서 투자자들에게 유리한 조건”
전망 + 투자/전략 시사점
🔮 향후 전망
- 아파트 규제로 인한 비아파트 매수 수요 지속
정부의 토지거래허가제 확대가 아파트를 중심으로 적용되면서, **정비사업이 예정된 비아파트(단독·다가구·연립주택)**는 규제를 비껴간 투자처로 부상하고 있습니다. 특히, 한남뉴타운, 방배동, 마천동과 같이 개발 호재가 있는 지역의 경우 비아파트 투자에 대한 시장 관심은 지속될 가능성이 큽니다. - 토허제 구역 = 미래가격 힌트
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “토허제 구역을 정부가 지정했다는 것은 **해당 지역이 가격 상승 가능성이 크다는 ‘신호’**로 해석될 수 있다”고 언급합니다. 이는 규제 밖에 있는 비아파트 투자 수요에 정당성을 부여해 주고 있습니다. - 비아파트 시장의 회복세 시작될 가능성
한동안 거래량이 저조했던 비아파트 시장도 최근에는 매수 문의가 늘어나면서, 시장 회복의 전환점에 서 있는 모습입니다. 이는 비규제, 투자 가능성, 향후 아파트 전환 기대감이 모두 맞물린 결과로 해석됩니다.
🧭 전략적 투자 시사점
| 전략 항목 | 투자 팁 |
|---|---|
| 지역 선택 기준 | 토허제 비적용 + 재개발/재건축 추진 지역 (한남2~5구역, 방배15구역, 마천4구역 등) |
| 건축물 유형 | ‘아파트’가 아닌 ‘연립주택’, ‘오피스텔’, ‘단독·다가구’ 여부 확인 (건축물대장 확인 필수) |
| 조합원 권리분석 | 권리가액과 실제 매물 호가 차이 분석 → 웃돈 과열 여부 판단 필요 |
| 단지 내 규제 회피 동 찾기 | 한남더힐·타워팰리스처럼 단지 내에서도 규제 적용 여부 다른 경우 있음 |
| 실거주 계획 병행 | 규제 외 지역이라도 투자자금 조달과 실거주 계획을 병행한 전략 구성 유리 |
🏘️ 관련 투자처 정리 (표)
| 지역 | 투자 유형 | 규제 여부 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 한남뉴타운 2~5구역 | 재개발 연립·단독 | 토허제 비적용 | 권리가액 상승, 프리미엄 확대 |
| 마천4구역 | 재개발 단독주택 | 토허제 비적용 | 분양가 대비 급매에도 웃돈 형성 |
| 방배15구역 | 재건축 빌라 | 토허제 비적용 | 철거 완료, 갭투자 가능 |
| 한남더힐 일부동 | 고급 연립 | 토허제 비적용 | 단지 내 일부 동만 규제 회피 |
| 타워팰리스1차 D동 | 오피스텔 | 토허제 비적용 | 갭투자 수요 홍보 포인트 |
📝 요약 및 개인 의견
비아파트 시장은 오랫동안 ‘비주류’로 간주되며 저평가되어 왔지만, 규제 환경이 변화하면서 오히려 ‘틈새시장’으로 강한 반등 가능성을 보이고 있습니다. 특히 정비사업이 예정된 비아파트는 향후 신축 아파트 전환 가능성과 투자 수익을 기대할 수 있는 포인트입니다.
다만 모든 지역이 투자 가치가 있는 것은 아니며, 권리가액 대비 과도한 웃돈, 혹은 사업성 부족 지역은 신중하게 접근해야 합니다. 지금은 ‘눈치 싸움’이 시작되는 시점으로, 건축물 분류, 정비사업 단계, 규제 여부를 정확히 분석한 투자 전략이 필요합니다.
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